Comment Évaluer la Juste Valeur Marchande d'un Condo ? -

Comment Évaluer la Juste Valeur Marchande d'un Condo ?

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Vous êtes propriétaire d’un condo et vous aimeriez en connaître la valeur pour afficher le juste prix au moment de vendre ?

En quoi consiste la notion de valeur marchande d’un condo ? Qu’est-ce qui la fait varier ? Comment procède-t-on pour évaluer correctement la valeur d’une copropriété ?

Dans cet article, nous répondons à toutes ces questions et bien d’autres afin de vous présenter comment il est possible d’évaluer la juste valeur marchande d’un condo au Québec.

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Qu’est-ce que la Valeur Marchande d’un bien immobilier (condo) ?

Tout d’abord, afin de savoir comment évaluer la valeur marchande, il faut savoir en quoi elle consiste. Les évaluateurs agréés au Québec se sont entendus sur cette définition :

La valeur marchande est le prix de vente le plus probable et sincère de la vente réelle ou présumée d’un bien, à une date donnée, sur un marché ouvert et libre à la concurrence où l’acheteur et le vendeur sont raisonnablement informés des conditions du marché.

En termes plus simples, cela signifie qu’il s’agit du prix de vente le plus probable que vous pourriez tirer en tenant compte des conditions actuelles du marché immobilier.

Pour établir cette valeur, les courtiers et évaluateurs peuvent se fier à différentes données du marché, comme les prix des ventes comparables, les statistiques globales des marchés locaux, et plus encore.

Pourquoi l’Évaluation Municipale n’est pas une bonne référence de Valeur pour un Condo ?

Le réflexe de beaucoup de propriétaires lorsque vient le temps de vendre est de consulter leur rôle d’évaluation municipale.

Savez-vous quoi ? C’est une erreur ! Pourquoi ? Parce que la valeur foncière inscrite au rôle municipal n’est pas une bonne référence.

Voici plusieurs raisons qui appuient cette affirmation :

L’évaluation municipale fait état du marché immobilier au 1er juillet, 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle.
La valeur n’est donc pas représentative du marché à jour.
Les évaluateurs de la ville ne visitent pas toutes les propriétés et ne sont pas au courant des améliorations faites.
Les évaluations sont faites à partir de logiciels automatisés où la marge d’erreur est beaucoup plus grande.
La réalité actuelle du marché (hausse de prix, surenchère, etc.) n’est pas prise en compte.

Si vous désirez connaître la valeur de votre condo, vous ne pouvez donc pas simplement vous fier à la valeur municipale. Nous allons vous présenter deux façons différentes et fiables pour connaître la valeur, et incidemment le prix de vente optimal de votre condo.

2 façons de connaître la valeur marchande d’un Condo au Québec

Si on ne peut pas se fier à l’évaluation municipale, à quoi faut-il donc se fier lorsque vient le temps de déterminer la valeur d’un condo ?

Il y a 2 façons au Québec pour connaître la valeur marchande d’un condo. Vous pouvez soit consulter un courtier immobilier professionnel, ou encore un évaluateur agréé. Quelle est la différence ?

Évaluation par un Évaluateur Agréé

Une évaluation réalisée par un évaluateur agréé coûte entre 300$ et 1 000$, selon le condo. Dans ce cas-ci, l’évaluateur fait comme le courtier et évalue la valeur marchande du condo à partir de ventes de condos comparables dans le secteur. La différence majeure est que le processus est plus complet, et que l’évaluateur remet un rapport de 30-50 pages. Cette évaluation est reconnue par les banques et tribunaux.

Évaluation par un Courtier Immobilier

Une évaluation réalisée par un courtier est gratuite. Ce dernier va accéder aux ventes de condos comparables dans votre secteur, et va utiliser la méthode des comparables pour estimer le prix de vente optimal de votre maison. Il s’agit d’une façon rapide, précise et gratuite. Cependant, cette façon n’est pas reconnue par les tribunaux et les banques pour toute question de financement.

Bref, si vous souhaitez vendre votre condo, vous allez souvent privilégier l’évaluation par un courtier, puisqu’elle est gratuite et sommes toutes assez précise. Si vous devez cependant avoir une évaluation pour un financement, refinancement ou tout autre dossier où un rapport est exigé, vous devrez faire évaluer votre condo par un évaluateur agréé.

La Méthode des Comparables – Le calcul pour déterminer la valeur d’un condo

Maintenant que l’on sait qui peut évaluer votre condo, il est intéressant de se pencher sur le COMMENT. On parle depuis le début de cet article de la « méthode des comparables ». En quoi consiste-t-elle ?

La méthode des comparables est en fait une méthode de calcul de la valeur marchande qui se base sur les prix de vente de propriétés comparables à la propriété sujette à l’évaluation.

Par exemple, si vous avez un condo de 3 chambres et 1 salle de bain que vous voulez faire évaluer, le courtier ou l’évaluateur va sortir 3-5 fiches de ventes de condos ayant les mêmes caractéristiques. Il va ensuite ajuster les prix de vente et les différences, puis faire une moyenne.

Voici en étapes comment ça fonctionne globalement :

Il s’agit bien entendu de la version simplifiée, mais cela vous donne une idée du processus et du calcul. Vous trouverez un exemple de calcul de valeur marchande en suivant la méthode des comparables ici-bas.

Exemple d’évaluation avec la méthode des comparables pour un Condo

Étape #1 : Caractérisation du Condo sujet et des Comparables

Condo SUJET	Comparable #1	Comparable #2	Comparable #3
3 chambres	3 chambres	3 chambres	3 chambres
1 salle de bain	1 salle de bain	1 salle de bain	1 salle de bain
1 salle d’eau	1 salle d’eau	0 salle d’eau	1 salle d’eau
1 200 p2	1 300 p2	1 200 p2	1 150 p2
2019	2015	2016	2020
$$$ $$$ ?	365 000$	342 000$	370 000$

Étape #2 : Établissement des Facteurs contributifs

Il faut maintenant ajuster les prix de vente des condos comparables en fonction des différences de caractéristiques. Pour les ajustements, il faut déterminer des facteurs contributifs qui feront diminuer ou augmenter la valeur des comparables. Voici les 3 retenus, lesquels sont à titre indicatif seulement :

Passons maintenant aux ajustements des comparables.

Étape #3 : Ajustements des prix de vente des comparables

Condo SUJET	Comparable #1	Comparable #2	Comparable #3
$$$ $$$ ?	365 000$	342 000$	370 000$
1 salle de bain	1 salle de bain	1 salle de bain	1 salle de bain
1 salle d’eau	1 salle d’eau	+ 5 000$	1 salle d’eau
1 200 p2	– 10 000$	1 200 p2	+ 5 000$
2019	+ 8 000$	+ 6 000$	– 2 000$
$$$ $$$ ?	363 000$	353 000$	373 000$

Étape #4 : Moyenne des comparables ajustés

Pour terminer, le courtier ou l’évaluateur va faire la moyenne des prix de vente ajustés des comparables qu’il a utilisés.

La moyenne obtenue va ensuite être arrondie, pour donner l’estimation de la valeur marchande du condo.

Voilà ! Bien entendu, cet exemple est de loin simplifié. Il vise uniquement à vous présenter la mécanique de calcul derrière le processus.

Pour obtenir une vraie évaluation, remplissez notre formulaire gratuit afin de parler avec un courtier immobilier partenaire.

Calcul de la moyenne des prix des comparables ajustés
Comparable #1 – Prix ajusté	363 000$
Comparable #2 – Prix ajusté	353 000$
Comparable #3 – Prix ajusté	373 000$

Moyenne des Prix des Comparables	363 000$
Valeur marchande du Condo Sujet	365 000$*

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