Évaluation de condo | Obtenez la juste valeur marchande

Comment évaluer la juste valeur marchande d'un condo ?

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Déterminer la valeur marchande de son condo est une étape cruciale pour vendre au bon prix, refinancer son prêt ou tout simplement faire un choix éclairé dans une négociation immobilière. Contrairement à ce que l’on pourrait croire, estimer la valeur d’un condo ne se fait pas à l’œil, ni à partir de son instinct ou de ce qu’un voisin a obtenu pour une propriété similaire.

La valeur marchande repose sur une analyse rigoureuse du marché immobilier, des ventes comparables, des caractéristiques propres au condo et de nombreux autres critères. Dans cet article, nous vous expliquons comment elle est calculée, pourquoi il ne faut pas se fier à l’évaluation municipale, et quelles sont les méthodes fiables pour obtenir une estimation juste, gratuite ou professionnelle.

Qu’est-ce que la valeur marchande d’un condo ?

La valeur marchande d’un bien immobilier correspond au prix auquel un vendeur et un acheteur, tous deux bien informés et non contraints, seraient prêts à conclure une transaction dans des conditions normales. Autrement dit, il s’agit du prix de vente le plus probable à un moment donné, en tenant compte des conditions réelles du marché.

Pour un condo, cette valeur dépend d’une multitude de facteurs : l’emplacement, les caractéristiques de l’unité (étage, superficie, nombre de chambres, rénovations), les tendances du quartier, les ventes récentes d’unités similaires, et même l’état du marché global au Québec. Elle ne reflète ni la valeur sentimentale du propriétaire, ni un prix arbitraire basé sur l’intuition.

La valeur marchande est le prix de vente le plus probable et sincère de la vente réelle ou présumée d’un bien, à une date donnée, sur un marché ouvert et libre à la concurrence où l’acheteur et le vendeur sont raisonnablement informés des conditions du marché.

Connaissez-vous réellement la valeur marchande de votre condo ?

Connaissez-vous réellement la valeur marchande de votre condo ? La plupart des propriétaires pensent pouvoir estimer eux-mêmes la valeur de leur propriété, mais la réalité est bien plus complexe. Comment peut-on évaluer le juste prix à vendre sa propriété ?

En effet, il ne suffit pas de se fier au :

Avez-vous pris en compte tous les facteurs influençant le prix, tels que l’emplacement, l’état du marché immobilier, les rénovations récentes et les comparables ? Peut-être avez-vous une idée approximative basée sur les ventes dans votre quartier, mais est-ce suffisant pour une évaluation précise ?

La valeur marchande d’un condo ne se limite pas à ce que vous en pensez ou à ce que vous espérez en obtenir. Il faut une analyse détaillée et une compréhension approfondie des dynamiques du marché.

Les experts en évaluation immobilière possèdent les compétences et les outils nécessaires pour fournir une estimation exacte, en tenant compte de nombreux éléments que vous pourriez négliger.

Pour avoir une évaluation fiable et objective de la valeur marchande de votre condo, il est essentiel de faire appel à un professionnel qualifié.

Pourquoi ne faut-il pas se fier à l’évaluation municipale ?

Lorsqu’il s’agit de fixer un prix, plusieurs propriétaires se tournent instinctivement vers la valeur inscrite au rôle d’évaluation municipale. Pourtant, cette méthode comporte plusieurs limites importantes. Premièrement, l’évaluation municipale est généralement basée sur la valeur du marché au 1er juillet d’une année antérieure, souvent 18 à 24 mois avant la mise à jour du rôle. Elle ne tient donc pas compte des fluctuations récentes du marché.

Deuxièmement, les évaluateurs municipaux ne visitent pas systématiquement les unités. Ils utilisent des modèles de calcul automatisés et généralisés, ce qui laisse place à des marges d’erreur importantes. De plus, cette évaluation ne considère pas les améliorations apportées au condo (rénovations, mises à niveau, etc.) ni ses particularités uniques. Enfin, elle n’a pas de valeur légale pour une transaction ou un refinancement.

Quelles sont les 3 raisons principales pour faire évaluer votre condo cette année ?

Faire évaluer votre condo peut sembler une démarche réservée aux situations d’urgence ou aux moments critiques, mais il existe de nombreuses raisons pour lesquelles une évaluation professionnelle est essentielle.

Pourquoi faire évaluer votre condo cette année ? Il y a plusieurs raisons. Peut-être vous demandez-vous s’il est plus rentable de vendre ou louer votre condo si vous pensez à déménager ? Voici quelques raisons courantes:

Vendre le condo au meilleur prix

Si vous envisagez de vendre votre condo, une évaluation professionnelle est cruciale pour déterminer un prix de vente réaliste et compétitif.
Cela vous aide à attirer des acheteurs sérieux et à maximiser votre retour sur investissement.
Une évaluation précise évite également de fixer un prix trop élevé, qui pourrait décourager les acheteurs potentiels, ou trop bas, ce qui pourrait entraîner une perte financière.

Refinancer l’hypothèque

La valeur marchande actuelle de votre condo joue un rôle clé dans le processus de refinancement.
En faisant évaluer votre propriété, vous obtenez une estimation précise qui permettra à votre prêteur de déterminer le montant du prêt et les conditions de refinancement.
Une évaluation à jour aide également à bénéficier de taux d'intérêt plus avantageux, réduisant ainsi vos paiements mensuels et le coût total de votre prêt.

Acheter un condo au bon prix

Si vous êtes en train de négocier l'achat d'un condo, une évaluation indépendante vous assure de payer un prix juste et équitable.
Cela vous permet de mieux comprendre la valeur réelle de la propriété et de négocier en toute confiance.
Une évaluation professionnelle vous protège contre le risque de surpayer et vous aide à faire un investissement éclairé et rentable.

Quelles sont les 2 façons de connaître la valeur marchande d’un condo au Québec ?

Si on ne peut pas se fier à l’évaluation municipale, à quoi faut-il donc se fier lorsque vient le temps de déterminer la valeur d’un condo ?

Il y a 2 façons au Québec pour connaître la valeur marchande d’un condo. Vous pouvez soit consulter un courtier immobilier professionnel, ou encore un évaluateur agréé.

Quelle est la différence ?

Évaluation par un Évaluateur Agréé

Une évaluation réalisée par un évaluateur agréé coûte entre 300$ et 1 000$, selon le condo.

Dans ce cas-ci, l’évaluateur fait comme le courtier et évalue la valeur marchande du condo à partir de ventes de condos comparables dans le secteur.

La différence majeure est que le processus est plus complet, et que l’évaluateur remet un rapport de 30-50 pages. Cette évaluation est reconnue par les banques et tribunaux.

Évaluation par un Courtier Immobilier

Une évaluation réalisée par un courtier est gratuite.

Ce dernier va accéder aux ventes de condos comparables dans votre secteur, et va utiliser la méthode des comparables pour estimer le prix de vente optimal de votre maison.

Il s’agit d’une façon rapide, précise et gratuite. Cependant, cette façon n’est pas reconnue par les tribunaux et les banques pour toute question de financement.

Bref, si vous souhaitez vendre votre condo, vous allez souvent privilégier l’évaluation par un courtier, puisqu’elle est gratuite et sommes toutes assez précise.

Si vous devez cependant avoir une évaluation pour un financement, refinancement ou tout autre dossier où un rapport est exigé, vous devrez faire évaluer votre condo par un évaluateur agréé.

Valeur marchande condo - Quand faire appel à un courtier immobilier et un évaluateur agréé ?

Faire appel à un courtier immobilier et à un évaluateur agréé à des moments stratégiques vous permet de tirer le meilleur parti de votre propriété.

Pourquoi faire appel à un courtier immobilier ?

Pourquoi faire appel à un évaluateur agréé ?

Quels sont les avantages de faire appel à un courtier immobilier pour évaluer le prix de vente de son condo ?

Êtes-vous sur le point de vendre votre condo ? Même si vous pensez avoir une bonne idée du prix de vente, il vaut mieux vérifier avec un expert.

En plus de vous accompagner tout au long de votre processus de vente, votre courtier est la personne clé pour fixer un juste prix. Voici les avantages de confier l’évaluation à un courtier :

Expertise du marché
Expérience
Accès à des données immobilières exclusives
Négociation professionnelle
Marketing efficace et maximisé
Gain de temps
Assurance de fixer le bon prix

Optimisez vos chances de succès sur le marché immobilier !

Quels sont les facteurs qui influencent la valeur marchande d’un condo ?

De nombreux éléments peuvent augmenter ou diminuer la valeur de votre condo. Voici les principaux :

L’emplacement : proximité des transports, écoles, commerces, parcs, quartier en développement
La superficie : plus le condo est grand, plus sa valeur est élevée, surtout s’il offre un bon aménagement
L’étage : les unités en étage élevé avec ascenseur et vue dégagée ont tendance à se vendre plus cher
La luminosité : un condo bien éclairé, orienté sud-ouest, est souvent perçu comme plus attrayant
L’état général : rénovation récente de la cuisine, salle de bain, planchers, peinture
Les équipements : stationnement intérieur, espace de rangement, ascenseur, piscine, salle d’exercice
Les frais de copropriété : leur niveau, les services inclus et la santé financière du syndicat
Le contexte économique : taux d’intérêt, marché en surchauffe ou en ralentissement
Un courtier ou un évaluateur saura pondérer chacun de ces critères dans son analyse.

Comment prendre en compte les équipements et les services dans l'évaluation d'un condo ?

Gym, piscine, lave-auto, salle de réception, golf virtuel… Alors que certaines copropriétés ne proposent aucun service, d’autres en offrent autant que dans un tout inclus.

Alors, comment les évaluer ? Voici les aspects clés considérés :

Équipements

Les équipements disponibles dans le condo ou dans le bâtiment, tels que les électroménagers, les installations de chauffage et de climatisation, les systèmes de sécurité, les espaces de rangement, les stationnements, les ascenseurs, les piscines, les salles de sport, etc.
Des équipements de haute qualité et bien entretenus ajoutent de la valeur à un condo.

Services

Coûts associés

Comparaison avec des condos similaires

Comment les rénovations et améliorations affectent-elles la valeur d'un condo ?

Soigneusement planifiées et exécutées, faire des rénovations dans un condo, ça maximise sa valeur. Pour le rendre plus attrayant, plus fonctionnel et plus écoresponsable, ce type de travaux a un impact significatif sur la valeur marchande.

Comment optimiser l’investissement ?

Augmentation de la valeur
Amélioration du look du condo
Amélioration de la fonctionnalité et du confort
Réduction des coûts d'entretien futurs
Conformité aux normes et aux tendances actuelles

En comprenant comment les rénovations et améliorations affectent la valeur de votre condo, vous pouvez prendre les meilleures décisions.

Quelles sont les méthodes d'évaluation couramment utilisées pour les condos ?

L’évaluation immobilière d’un condo peut se faire à l’aide de 3 méthodes de calcul.

Lors d’une évaluation réalisée par un évaluateur, il est courant d’utiliser deux méthodes afin d’améliorer le niveau de précision de la valeur. Cependant, lorsqu’elle est réalisée par un courtier immobilier, c’est la méthode des comparables qui est privilégiée.

Malgré la préférence des courtiers, nous avons cru pertinent de vous présenter en quoi consiste toutes les méthodes d’évaluation de la valeur marchande.

Cette méthode est principalement utilisée pour évaluer les condos loués.
Elle consiste à estimer la valeur du condo en fonction du revenu locatif qu'il peut générer.
Cette méthode est particulièrement utile pour les investisseurs immobiliers qui cherchent à évaluer le potentiel de revenu d'un condo.

La méthode des comparables – Le calcul pour déterminer la valeur d’un condo

Maintenant que l’on sait qui peut évaluer votre condo, il est intéressant de se pencher sur le COMMENT. On parle depuis le début de cet article de la « méthode des comparables ». En quoi consiste-t-elle ?

La méthode des comparables est en fait une méthode de calcul de la valeur marchande qui se base sur les prix de vente de propriétés comparables à la propriété sujette à l’évaluation.

Par exemple, si vous avez un condo de 3 chambres et 1 salle de bain que vous voulez faire évaluer, le courtier ou l’évaluateur va sortir 3-5 fiches de ventes de condos ayant les mêmes caractéristiques. Il va ensuite ajuster les prix de vente et les différences, puis faire une moyenne.

Voici en étapes comment ça fonctionne globalement :

Il s’agit bien entendu de la version simplifiée, mais cela vous donne une idée du processus et du calcul. Vous trouverez un exemple de calcul de valeur marchande en suivant la méthode des comparables ici-bas.

Exemple d’évaluation avec la méthode des comparables pour un Condo

Étape #1 : Caractérisation du Condo sujet et des Comparables

Condo SUJET	Comparable #1	Comparable #2	Comparable #3
3 chambres	3 chambres	3 chambres	3 chambres
1 salle de bain	1 salle de bain	1 salle de bain	1 salle de bain
1 salle d’eau	1 salle d’eau	0 salle d’eau	1 salle d’eau
1 200 p2	1 300 p2	1 200 p2	1 150 p2
2019	2015	2016	2020
$$$ $$$ ?	365 000$	342 000$	370 000$

Étape #2 : Établissement des Facteurs contributifs

Il faut maintenant ajuster les prix de vente des condos comparables en fonction des différences de caractéristiques. Pour les ajustements, il faut déterminer des facteurs contributifs qui feront diminuer ou augmenter la valeur des comparables. Voici les 3 retenus, lesquels sont à titre indicatif seulement :

Passons maintenant aux ajustements des comparables.

Étape #3 : Ajustements des prix de vente des comparables

Condo SUJET	Comparable #1	Comparable #2	Comparable #3
$$$ $$$ ?	365 000$	342 000$	370 000$
1 salle de bain	1 salle de bain	1 salle de bain	1 salle de bain
1 salle d’eau	1 salle d’eau	+ 5 000$	1 salle d’eau
1 200 p2	– 10 000$	1 200 p2	+ 5 000$
2019	+ 8 000$	+ 6 000$	– 2 000$
$$$ $$$ ?	363 000$	353 000$	373 000$

Étape #4 : Moyenne des comparables ajustés

Pour terminer, le courtier ou l’évaluateur va faire la moyenne des prix de vente ajustés des comparables qu’il a utilisés.

La moyenne obtenue va ensuite être arrondie, pour donner l’estimation de la valeur marchande du condo.

Voilà ! Bien entendu, cet exemple est de loin simplifié. Il vise uniquement à vous présenter la mécanique de calcul derrière le processus.

Pour obtenir une vraie évaluation, remplissez notre formulaire gratuit afin de parler avec un courtier immobilier partenaire.

Calcul de la moyenne des prix des comparables ajustés
Comparable #1 – Prix ajusté	363 000$
Comparable #2 – Prix ajusté	353 000$
Comparable #3 – Prix ajusté	373 000$

Moyenne des Prix des Comparables	363 000$
Valeur marchande du Condo Sujet	365 000$*

Qu’est-ce qui fait augmenter la valeur marchande d’un condo ?

Quel vendeur ne souhaite pas vendre au meilleur prix ? Si vous souhaitez maximiser la valeur marchande de votre condo, voici quelques facteurs contributifs :

Quartier recherché
Proximité aux commodités et aux services
Bon entretien
Présence d’équipements et de services
Vue agréable
Luminosité naturelle
Finitions de haute qualité
Frais de copropriété bas par rapport aux services et équipements offerts
Potentiel de revenu locatif
Marché immobilier en hausse

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Vous aimeriez connaître la valeur actuelle de votre condo ? Il suffit de remplir notre formulaire gratuit et sans engagement. Vous serez mis en contact avec un courtier immobilier qualifié dans votre secteur, qui vous proposera une estimation précise basée sur les comparables les plus récents.

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