Nouvelles lois Condo - Que faut-il vérifier à l'achat ?

Nouvelles lois Condo - Que faut-il vérifier à l'achat?

Les condos n’ont jamais été autant en demande et populaires qu’aujourd’hui au Québec.

Le style de vie urbain et dynamique qui vient avec l’achat d’un condo séduit de plus en plus les jeunes acheteurs et les retraités.

Cependant, beaucoup d’acheteurs sont encore réticents à se lancer dans la vie en copropriété, notamment en raison des nombreux scandales de mauvais entretien que l’on a vu au cours des vingt dernières années.

Heureusement, depuis 2020, le gouvernement du Québec a mis en place de nouvelles lois qui viennent encadrer la gestion et l’entretien des immeubles à condos partout dans la province.

En tant qu’acheteur, c’est extrêmement positif. Il suffit désormais de savoir en quoi consiste ces changements, et quoi vérifier à l’achat pour être sûr de faire un bon choix. Regardons tout ça ensemble.

Quelles sont les nouvelles lois concernant les condos au Québec ?

Manque d’entretien, mauvaise planification des travaux à venir, insuffisance du fonds de prévoyance… Ce ne sont que quelques exemples des problèmes fréquents que l’on voyait auparavant avec les copropriétés et les syndicats.

En 2020, la loi 16 et la loi 141 sont entrées en vigueur au Québec, amenant avec elles leur lot de nouvelles réglementations. D’ailleurs, depuis cette date, les copropriétés n’ont pas le choix de se plier aux nouvelles règles. Voici un résumé de chacune des lois :

Obligation du syndicat de faire réaliser une étude du fonds de prévoyance à tous les 5 ans
Tenir un carnet d’entretien à jour avec l’historique des entretiens et travaux passés, et le calendrier des travaux à venir
Répartition claire des responsabilités des espaces communs entre le syndicat et les copropriétaires
Obligation des vendeurs de fournir une attestation de l’état de l’immeuble aux acheteurs potentiels
Le syndicat doit fournir aux acheteurs potentiels toute la documentation demandée en lien avec la gestion de la copropriété
L’envoi obligatoire des procès-verbaux des assemblées aux copropriétaires dans un délai de 30 jours
Et plus encore !

Obligation du syndicat de créer un fonds d’autoassurance pour couvrir la plus haute franchise d’assurance en cas de sinistre
Tenir à jour un registre descriptif des parties privatives de chaque unité, pour mieux cerner les améliorations apportées
Obligation du syndicat de souscrire une assurance avec une franchise raisonnable, ce qui sera défini par le gouvernement du Québec
L’évaluation du coût de reconstruction de l’immeuble tous les 5 ans
La souscription d’une assurance responsabilité par le syndicat de copropriété
Et plus encore !

5 éléments essentiels à vérifier par les acheteurs de condo (nouvelles lois)

Comme vous pouvez le constater, la loi 16 et 141 apportent des changements importants au niveau de la gestion des copropriétés.

Dans le futur, on devrait ainsi voir de moins en moins d’histoires de problèmes de gestion, car des cadres légaux devront être suivis par les syndicats.

En tant qu’acheteur, comment vous assurer que le condo que vous souhaitez acheter se trouve dans un immeuble bien géré ?

Bonne question. Il y a des éléments que vous devez vérifier, et qui en diront long sur la gestion de la copropriété.

Voici nos 5 recommandations de vérifications à faire pour vérifier si un immeuble à condos s’est bien conformé aux nouvelles règles.

#1 : L’état du fonds de prévoyance

La première vérification que vous devez faire en tant qu’acheteur, c’est d’aller voir l’état des finances du fonds de prévoyance.

Si vous ne savez pas ce qu’est le fonds de prévoyance, il s’agit en quelque sorte du compte en banque du syndicat qui gère l’immeuble.

Ce fonds sert à payer l’entretien de l’immeuble, et le coût de remplacement et de réparation des espaces communs de l’immeuble. Si le syndicat fait bien son travail, les montants accumulés dans ce fonds sont suffisants pour couvrir les réparations futures à venir.

Pour vérifier le tour, vous devez demander au syndicat de vous fournir :

Vous pourrez alors comparer les montants que l’inspecteur a établis dans son rapport (plan de gestion de l’actif), avec les montants accumulés dans le fonds de prévoyance actuel. Si vous avez besoin d’aide pour comprendre le tout, parlez avec un fiscaliste.

#2 : Le carnet d’entretien de l’immeuble

Depuis que la loi 16 est entrée en vigueur, les immeubles à condos sont obligés de tenir un carnet d’entretien. Qu’est-ce que c’est ?

Le carnet d’entretien est un document que vous pouvez consulter qui contient :

Bref, c’est un document ultra important qui vous permet de voir comment est entretenu un immeuble. On y trouve généralement le nom des sous-traitants responsable de l’entretien et des réparations. Cela vous permet de voir si de grosses réparations régulières ont eu lieu, ou même des anomalies.

#3 : Le fonds d’autoassurance

Depuis 2020, en vertu de la loi 141 sur les condos, les immeubles en copropriété sont tenus de constituer un fonds d’autoassurance.

Vous devez vérifier que cela a été fait, car ce fonds est destiné à couvrir la plus haute franchise de la police d’assurance habitation du syndicat.

Ainsi, en cas de sinistre et de réclamation, le syndicat utilise ce fonds pour payer la franchise, et n’a pas à faire une demande de cotisation spéciale auprès des copropriétaires.

Ce fonds est obligatoire, et vous devez donc vérifier que le montant qui s’y trouve correspond bien au montant de la franchise d’assurance.

Qu’arrivait-il avant l’existence du fonds d’autoassurance ?

Avant que le fonds d’autoassurance existe, les copropriétés devaient collecter individuellement chaque copropriétaire lors d’un sinistre. Par exemple, si un dégât d’eau créait des dommages de 25 000$ dans un immeuble de 10 unités, et que le syndicat avait une franchise de 5 000$, il devait aller collecter 500$ par copropriétaire. Souvent, plusieurs copropriétaires étaient incapables de payer, créant ainsi des conflits.

#4 : Les procès-verbaux des assemblées

Envie de savoir comment sont les relations entre les copropriétaires d’un immeuble, et les conflits potentiels qu’il peut y avoir ?

Demandez au syndicat de vous fournir une copie des procès-verbaux des assemblées de copropriétaire. Vous pouvez y voir les sujets qui ont été discutés récemment lors des assemblées.

Depuis 2020, les copropriétés sont tenues d’être plus transparentes avec les acheteurs concernant la gestion de l’immeuble. Vous pouvez donc faire une demande pour accéder à cette documentation.

#5 : L’historique des sinistres

Pour terminer, lorsque vous magasinez un condo, demandez toujours à voir l’historique des sinistres étant survenu dans l’immeuble.

C’est dans votre droit de le faire, et vous pourrez notamment savoir :

Bref, c’est une vérification rapide qui peut véritablement vous donner des informations pertinentes à savoir. Si vous prenez le temps de faire toutes les vérifications mentionnées, vous aurez un aperçu assez complet de la gestion de la copropriété en lien avec les nouvelles lois.

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Ça fait beaucoup de choses à penser lors de l’achat d’un condo, pas vrai ?

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