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Acheter un condo devient de plus en plus populaire auprès des jeunes acheteurs, des professionnels ainsi que des retraités.
Cependant, encore beaucoup de gens achètent sans savoir comment fonctionne ce type d’immeuble.
Il y a en effet des particularités importantes à comprendre au sujet des immeubles à condo au Québec.
Vivre en copropriété n’est pas aussi simple que de vivre dans une maison unifamiliale. Cela ne signifie pas que c’est une mauvaise chose, il faut simplement prendre le temps de s’informer.
Dans cet article, nous résumons les principales choses à savoir sur le fonctionnement d’un immeuble à condo au Québec, afin de vous éviter bien des surprises.
Un immeuble en copropriété divise, aussi mieux connu sous le simple nom de condo, est un type de propriété où plusieurs copropriétaires habitent le même immeuble, et possède chacun une partie privative, et une quote-part des parties communes.
La définition de la copropriété en vertu du Code civil du Québec se fait comme suit :
C.c.Q 1038 : La copropriété divise est établie par la publication d’une déclaration en vertu de laquelle la propriété de l’immeuble est divisée en fraction […]C.c.Q 1010, al. 3 : […] le droit de propriété se répartit entre les copropriétaires par fractions comprenant chacune une partie privative, matériellement divisée, et une quote-part des parties communes.
Les éléments essentiels dont nous allons traiter plus bas concernent les aspects suivants de la copropriété.
Chaque copropriétaire possède une quote-part de tous les espaces communs de l’immeuble.
Chaque immeuble en copropriété comporte un nombre différent d’unités (2-500+).
Chaque copropriétaire a sa propre unité privative dont lui seul peut jouir et habiter.
Ce sont des administrateurs qui s’occupent de l’entretien et la gestion de l’immeuble.
Commençons par la base : en copropriété, l’immeuble est divisé en parties communes et privatives.
Certaines sections, comme le hall, les ascenseurs, les couloirs, la terrasse et les commodités sont des espaces communs.
Les unités où habite chaque copropriétaire sont des espaces privatifs.
Toute partie de bâtiment ou de terrain dont le copropriétaire a la jouissance exclusive des lieux.
Toute partie du bâtiment accessible et disponible à tous les copropriétaires de l’immeuble.
Dans un immeuble à condos, toutes les unités ne sont pas identiques. Certaines unités sont plus spacieuses, plus luxueuses ou mieux rénovées et peuvent valoir plus cher que d’autres unités.
Évidemment, une personne ayant un condo d’une valeur de 500 000$ possède une plus grande quote-part dans un immeuble qu’un copropriétaire ayant un condo de 250 000$.
Devraient-ils donc payer le même montant de frais de copropriété ? Bien sûr que non. Pour équilibrer le tout, on calcule donc la valeur relative de chaque unité dans l’immeuble.
On appelle également ce concept une « Quote-part ». Le concept est simple : on divise la valeur d’une unité par la valeur cumulative totale d’un bâtiment. Cela permet de voir la valeur d’une unité en fonction de la valeur totale de l’immeuble.
La valeur de chaque unité peut varier en fonction de sa superficie, son étage, la vue, les matériaux de finition, etc.
Valeur par unité | Valeur totale du bâtiment | Valeur relative | |
Unité 1 | 340 000$ | 1 640 000$ | 20,73% |
Unité 2 | 235 000$ | 1 640 000$ | 14,33% |
Unité 3 | 355 000$ | 1 640 000$ | 21,65% |
Unité 4 | 420 000$ | 1 640 000$ | 25,61% |
Unité 5 | 290 000$ | 1 640 000$ | 17,68% |
Vivre en copropriété, ça implique de devoir partager certains frais d’entretien avec les autres copropriétaires de l’immeuble.
C’est tout à fait normal après tout, et comme mentionné précédemment, les frais de copropriété ne sont pas nécessairement partagés également entre les copropriétaires. Ce sera plutôt fait selon la quote-part relative de chaque unité.
Mais qu’est-ce que comprennent les frais de copropriété ? En fait, le montant global chargé chaque mois aux copropriétaires comprend une partir servant à couvrir les dépenses courantes, et une autre pour l’accumulation du fonds de prévoyance en vue des réparations futures.
En ce qui a trait aux dépenses courantes, les frais de copropriété prennent en compte :
Pour ce qui est des dépenses futures à prévoir, les frais de copropriété prennent en compte :
Nous reparlerons plus bas du fonds de prévoyance et de son importance.
Maintenant que l’on comprend ce qui compose les frais de copropriété, on peut calculer combien chaque unité devrait payer en fonction de sa valeur relative dans l’immeuble (quote-part).
C’est là que la notion vue précédemment prend son importance.
Le tableau qui suit présente le calcul des charges relatives (frais de condo) pour chaque unité en fonction de leur quote-part.
| Valeur relative | Charges totales du mois | Charge relative |
Unité 1 | 20,73% | 1 500$ | 310,95$ |
Unité 2 | 14,33% | 1 500$ | 214,95$ |
Unité 3 | 21,65% | 1 500$ | 324,75$ |
Unité 4 | 25,61% | 1 500$ | 384,15$ |
Unité 5 | 17,68% | 1 500$ | 262,20$ |
Tout immeuble en copropriété divise au Québec est géré par ce qu’on appelle un syndicat.
Le syndicat de copropriété est composé d’administrateurs, lesquels ont la charge de l’entretien et l’administration de l’immeuble.
Le Code civil du Québec dit ceci en ce qui a trait à la gestion des immeubles en copropriété au Québec :
C.c.Q 1039 : La collectivité des copropriétaires constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun. Elle prend le nom de syndicat.
Il faut donc comprendre qu’un conseil d’administration est formé au sein d’une personne morale, qui est chargée de gérer l’immeuble.
Les administrateurs sont élus par les copropriétaires afin de gérer et administrer l’immeuble. Ce sont eux qui président les assemblées de copropriétaires, qui s'occupent de l'entretien de l'immeuble, et qui sont en charge de la copropriété.
À certains moments durant l’année une assemblée regroupant tous les copropriétaires est tenue pour parler d’éléments clés en lien avec la gestion de la copropriété.
Tous les immeubles en copropriété divise au Québec ont l’obligation de former un fonds de prévoyance afin d’accumuler progressivement les montants suffisants au coût de remplacement de certaines composantes du bâtiment dans les espaces communs.
Le Code civil du Québec dit ceci en matière de fonds de prévoyance :
C.c.Q 1071 : Le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance liquide et disponible à court terme, affecté uniquement à ces réparations et remplacements. Ce fonds est la propriété du syndicat.
Pour calculer le juste montant à accumuler chaque année, les administrateurs doivent calculer le coût de remplacement de chaque composante, puis évaluer sa durée de vie résiduelle. Finalement, ils sont capables d’évaluer la contribution annuelle à prévoir.
Poste de dépense prévisible | Coût estimé de remplacement en 2021 | Fonds de prévoyance en 2021 | Vie utile résiduelle (années) | Contribution annuelle pour couvrir remplacement |
Ascenseur | 100 000$ | 10 000$ | 20 | 4 500$ |
Toiture | 150 000$ | 25 000$ | 15 | 8 334$ |
Revêtement | 300 000$ | 115 000$ | 20 | 9 250$ |
Tapis corridor | 25 000$ | 10 000$ | 8 | 1 875$ |
Pavage | 50 000$ | 17 000$ | 10 | 3 300$ |
TOTAL | 625 000$ | 177 000$ | X | 27 259$ |
Pour terminer, il faut également savoir que chaque immeuble en copropriété est assujetti à des règlements, lesquels sont expressément décrits en détail dans la déclaration de copropriété.
Les règlements de l’immeuble peuvent être modifiés lors d’assemblées de copropriétaires, lors d’un vote.
Les règlements de l’immeuble vont notamment dire :
Il est primordial de toujours lire les règlements d’une copropriété avant d’acheter une unité. En magasinant avec un courtier, vous serez sûr de profiter des meilleurs conseils et vous éviterez bien des erreurs.
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