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Que vous soyez propriétaire ou acheteur, connaître les éléments qui influencent la valeur marchande d’un condo est essentiel pour bien négocier une transaction. Trop souvent, les vendeurs surestiment la valeur de leur unité en se basant uniquement sur leur intuition ou sur les propriétés voisines. De leur côté, les acheteurs peinent à comprendre pourquoi deux condos similaires en apparence peuvent avoir des écarts de prix importants.
La valeur d’un condo ne repose pas sur un seul critère, mais sur une combinaison de facteurs physiques, économiques, légaux et environnementaux. Ce guide vous présente en détail les éléments qui peuvent faire varier la valeur d’un condo à la hausse ou à la baisse, selon les critères d’analyse utilisés par les courtiers et les évaluateurs professionnels.
Connaître la juste valeur marchande de son condo permet de :
La valeur d’un condo peut évoluer au fil du temps en fonction de son entretien, des rénovations effectuées, de la conjoncture immobilière et des caractéristiques propres à l’unité.
Tout d’abord, la localisation. En immobilier, l’élément #1 qui donne le plus de valeur à une propriété est sa localisation.
En effet, les prix des copropriétés varient énormément d’une région à l’autre, voire même d’une ville ou d’un quartier à l’autre.
Par exemple, le prix médian d’un condo à Montréal est de 430 000$ en 2022, tandis qu’il est de 161 000$ au Saguenay.
Plus votre condo est situé près de tous les services, plus sa valeur sera importante aux yeux des acheteurs.
Plus un condo offre d’espace, plus sa valeur augmente. La disposition des pièces joue également un rôle important. Les unités avec une aire ouverte, une cuisine fonctionnelle, une salle de bain rénovée ou un espace bureau peuvent susciter davantage d’intérêt.
Un condo de 1 200 pi² avec deux chambres fermées et un stationnement sera plus recherché qu’un 4 ½ mal divisé sans rangement ni balcon.
Les unités situées à l’étage supérieur, avec ascenseur et vue dégagée, sont souvent perçues comme plus luxueuses. L’orientation sud-ouest est particulièrement prisée pour sa luminosité naturelle, ce qui peut augmenter la valeur perçue de la propriété.
Un condo au rez-de-chaussée, donnant sur une ruelle ou un stationnement, pourrait voir sa valeur réduite malgré une superficie similaire.
Les immeubles récents nécessitent moins de réparations, présentent de meilleures performances énergétiques et sont généralement construits selon des normes plus élevées. Les bâtiments plus anciens peuvent être charmants, mais nécessiter des travaux importants à court ou moyen terme.
L’entretien global du bâtiment, la qualité des rénovations intérieures et l’état du fonds de prévoyance du syndicat de copropriété influencent aussi la valeur d’unité.
L’année de construction d’une propriété a un impact direct sur les rénovations et réparations à prévoir. Plus un condo est récent, plus sa valeur est élevée.
L’entrepreneur qui fait le projet peut influencer la notoriété de l’immeuble, la confiance que les acheteurs auront envers la qualité de la construction, etc.
Payeriez-vous le même prix pour un condo avec une cuisine de base, une salle de bain avec une douche en acrylique OU un condo avec cuisine haut de gamme et salle de bain une douche en céramique ?
Bien sûr que non ! La qualité de finition intérieure va certainement influencer la valeur de votre condo.
Parmi les éléments qui peuvent jouer le plus grand rôle dans la finition, il y a :
Un condo de prestige vaut évidemment plus qu’un condo d’entrée de gamme, même s’ils ont la même superficie.
Il est faux de penser que tous les condos sont neufs, récents ou en parfait état. Ce ne sont pas toutes les copropriétés qui sont clés en main.
En effet, il y a de nombreux immeubles à condos qui ont été construits entre 1980 et 2000. Si les condos n’y ont pas été rénovés, il se peut que l’état général et le style doivent être améliorés.
Bref, plus votre condo est en bon état, plus sa valeur est grande. Si votre condo a plusieurs réparations à faire, cela impacte négativement sa valeur.
Le prestige d’un immeuble à condos et les espaces communs qu’on y retrouve peuvent avoir un impact direct sur la valeur de votre unité.
En effet, l’immeuble n’a aucun impact si vous vivez dans un 8 unités sans aucun espace commun. Cependant, si vous vivez dans un immeuble de 200 unités à Montréal, où il y a un gym, une piscine intérieure, un chalet urbain sur le toit et une grande terrasse, là ça change la donne.
Voici quelques exemples d’espaces communs qui peuvent contribuer à la valeur et à l’attrait de votre condo sur le marché :
Habiter dans un immeuble à condos, c’est partager un immeuble avec d’autres copropriétaires. Un syndicat est alors chargé de la gestion et l’entretien de l’immeuble.
Si ce dernier fait un bon travail, tant mieux. Si ce dernier gère mal les finances de la copropriété, il se peut que cela affecte négativement la valeur de votre condo lors des négociations avec l’acheteur.
En effet, si un fiscaliste révèle à l’acheteur que le fonds de prévoyance est presque vide et que d’importantes rénovations sont à prévoir, il sait qu’il va devoir payer plus bientôt. Il va essayer de vous négocier et de faire baisser votre prix.
Voici ce qui peut avoir un impact sur la perception de l’acheteur à propos de votre copropriété :
Un courtier peut vous aider à déterminer si les finances de la copropriété et les règlements seront un enjeu durant la vente.
Pour terminer, le nombre de stationnements associés avec votre condo a un impact direct sur la valeur de la copropriété.
Cela est encore plus vrai dans les grands centres urbains, comme à Montréal, où un emplacement de stationnement peut valoir plus de 75 000$.
La valeur d’un stationnement varie également selon s’il s’agit d’une place extérieure ou intérieure dans un garage.
Généralement, le nombre optimal de parking à avoir est deux.
Les taux d’intérêt hypothécaires jouent un rôle crucial dans le marché immobilier. Ils influencent la capacité d’achat des acheteurs potentiels.
Taux d’intérêt bas
Accès au crédit : Lorsque les taux d’intérêt sont bas, les emprunts deviennent plus abordables. Cela permet à un plus grand nombre de personnes d’acheter des condos.
Augmentation de la demande : Les taux d’intérêt bas encouragent les emprunteurs à contracter des hypothèques. Cela augmente ainsi la demande et, par conséquent, les prix des condos.
Taux d’intérêt élevés
Réduction de la capacité d’achat : Des taux plus élevés augmentent les coûts mensuels des hypothèques, ce qui réduit la capacité d’achat des acheteurs potentiels.
Diminution de la demande : La hausse des taux d’intérêt peut refroidir le marché. Cela entraîne alors une baisse de la demande et stabilise voire diminue les prix des condos.
Les politiques gouvernementales peuvent fortement influencer le marché des condos en fournissant des incitations et des soutiens financiers aux acheteurs.
Avantages : Ils réduisent le coût d’achat initial pour les nouveaux acheteurs. Cela rend l’achat d’un condo plus attractif.
Impact : L’augmentation de la demande pour les condos d’entrée de gamme stimule le marché global.
Subventions et prêts à faible taux : Des programmes tels que le Programme d’accession à la propriété de la SCHL qui offrent des prêts à faible taux d’intérêt ou des subventions pour aider à l’achat d’un premier logement.
Impact : Ces subventions augmentent la capacité d’achat et attirent davantage de primo-accédants sur le marché.
Le marché locatif a une influence directe sur la demande de condos, tant pour les acheteurs-occupants que pour les investisseurs.
Voici l’évolution des prix moyens des condos dans les principales villes du Québec de 2018 à 2023 :
Année | Montréal | Québec | Laval | Gatineau | Sherbrooke |
2018 | 350,000 $ | 250,000 $ | 300,000 $ | 275,000 $ | 240,000 $ |
2019 | 365,000 $ | 255,000 $ | 310,000 $ | 280,000 $ | 245,000 $ |
2020 | 380,000 $ | 260,000 $ | 320,000 $ | 285,000 $ | 250,000 $ |
2021 | 395,000 $ | 270,000 $ | 330,000 $ | 290,000 $ | 255,000 $ |
2022 | 420,000 $ | 280,000 $ | 350,000 $ | 305,000 $ | 260,000 $ |
2023 | 440,000 $ | 290,000 $ | 370,000 $ | 320,000 $ | 270,000 $ |
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