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Quels sont les facteurs qui influencent la valeur d’un condo au Québec ?

Que vous soyez propriétaire ou acheteur, connaître les éléments qui influencent la valeur marchande d’un condo est essentiel pour bien négocier une transaction. Trop souvent, les vendeurs surestiment la valeur de leur unité en se basant uniquement sur leur intuition ou sur les propriétés voisines. De leur côté, les acheteurs peinent à comprendre pourquoi deux condos similaires en apparence peuvent avoir des écarts de prix importants.

La valeur d’un condo ne repose pas sur un seul critère, mais sur une combinaison de facteurs physiques, économiques, légaux et environnementaux. Ce guide vous présente en détail les éléments qui peuvent faire varier la valeur d’un condo à la hausse ou à la baisse, selon les critères d’analyse utilisés par les courtiers et les évaluateurs professionnels.

facteurs valeur condo

Table des matières

Pourquoi est-ce important de connaître la valeur réelle de son condo ?

Connaître la juste valeur marchande de son condo permet de :

  • Fixer un prix de vente compétitif pour attirer les bons acheteurs

  • Éviter de sous-évaluer la propriété et perdre de l’argent

  • Justifier un prix d’achat dans une négociation

  • Obtenir un prêt ou refinancer une hypothèque selon la valeur réelle

  • Évaluer la rentabilité d’un investissement immobilier

La valeur d’un condo peut évoluer au fil du temps en fonction de son entretien, des rénovations effectuées, de la conjoncture immobilière et des caractéristiques propres à l’unité.

Les principaux facteurs qui influencent la valeur marchande

Emplacement

Tout d’abord, la localisation. En immobilier, l’élément #1 qui donne le plus de valeur à une propriété est sa localisation.

En effet, les prix des copropriétés varient énormément d’une région à l’autre, voire même d’une ville ou d’un quartier à l’autre.

Par exemple, le prix médian d’un condo à Montréal est de 430 000$ en 2022, tandis qu’il est de 161 000$ au Saguenay.

Plus votre condo est situé près de tous les services, plus sa valeur sera importante aux yeux des acheteurs.

localisation

Superficie et configuration

Plus un condo offre d’espace, plus sa valeur augmente. La disposition des pièces joue également un rôle important. Les unités avec une aire ouverte, une cuisine fonctionnelle, une salle de bain rénovée ou un espace bureau peuvent susciter davantage d’intérêt.

Un condo de 1 200 pi² avec deux chambres fermées et un stationnement sera plus recherché qu’un 4 ½ mal divisé sans rangement ni balcon.

Étage, vue et orientation

Les unités situées à l’étage supérieur, avec ascenseur et vue dégagée, sont souvent perçues comme plus luxueuses. L’orientation sud-ouest est particulièrement prisée pour sa luminosité naturelle, ce qui peut augmenter la valeur perçue de la propriété.

Un condo au rez-de-chaussée, donnant sur une ruelle ou un stationnement, pourrait voir sa valeur réduite malgré une superficie similaire.

Âge de la construction et état général

Les immeubles récents nécessitent moins de réparations, présentent de meilleures performances énergétiques et sont généralement construits selon des normes plus élevées. Les bâtiments plus anciens peuvent être charmants, mais nécessiter des travaux importants à court ou moyen terme.

L’entretien global du bâtiment, la qualité des rénovations intérieures et l’état du fonds de prévoyance du syndicat de copropriété influencent aussi la valeur d’unité.

L’année de construction

Année de construction

L’année de construction d’une propriété a un impact direct sur les rénovations et réparations à prévoir. Plus un condo est récent, plus sa valeur est élevée.

Entrepreneur

L’entrepreneur qui fait le projet peut influencer la notoriété de l’immeuble, la confiance que les acheteurs auront envers la qualité de la construction, etc.

construction condo

La qualité de finition

Payeriez-vous le même prix pour un condo avec une cuisine de base, une salle de bain avec une douche en acrylique OU un condo avec cuisine haut de gamme et salle de bain une douche en céramique ?

Bien sûr que non ! La qualité de finition intérieure va certainement influencer la valeur de votre condo.

Parmi les éléments qui peuvent jouer le plus grand rôle dans la finition, il y a :

Un condo de prestige vaut évidemment plus qu’un condo d’entrée de gamme, même s’ils ont la même superficie.

L’état général du condo

Il est faux de penser que tous les condos sont neufs, récents ou en parfait état. Ce ne sont pas toutes les copropriétés qui sont clés en main.

En effet, il y a de nombreux immeubles à condos qui ont été construits entre 1980 et 2000. Si les condos n’y ont pas été rénovés, il se peut que l’état général et le style doivent être améliorés.

Bref, plus votre condo est en bon état, plus sa valeur est grande. Si votre condo a plusieurs réparations à faire, cela impacte négativement sa valeur.

Les espaces communs de l’immeuble

Le prestige d’un immeuble à condos et les espaces communs qu’on y retrouve peuvent avoir un impact direct sur la valeur de votre unité.

En effet, l’immeuble n’a aucun impact si vous vivez dans un 8 unités sans aucun espace commun. Cependant, si vous vivez dans un immeuble de 200 unités à Montréal, où il y a un gym, une piscine intérieure, un chalet urbain sur le toit et une grande terrasse, là ça change la donne.

Voici quelques exemples d’espaces communs qui peuvent contribuer à la valeur et à l’attrait de votre condo sur le marché :

Piscine

Salle d’entrainement

Terrasse

Espace BBQ

Garage

Salle de jeux

L’état des finances de la copropriété

Habiter dans un immeuble à condos, c’est partager un immeuble avec d’autres copropriétaires. Un syndicat est alors chargé de la gestion et l’entretien de l’immeuble.

Si ce dernier fait un bon travail, tant mieux. Si ce dernier gère mal les finances de la copropriété, il se peut que cela affecte négativement la valeur de votre condo lors des négociations avec l’acheteur.

En effet, si un fiscaliste révèle à l’acheteur que le fonds de prévoyance est presque vide et que d’importantes rénovations sont à prévoir, il sait qu’il va devoir payer plus bientôt. Il va essayer de vous négocier et de faire baisser votre prix.

Voici ce qui peut avoir un impact sur la perception de l’acheteur à propos de votre copropriété :

Un courtier peut vous aider à déterminer si les finances de la copropriété et les règlements seront un enjeu durant la vente.

Le nombre de stationnements

Pour terminer, le nombre de stationnements associés avec votre condo a un impact direct sur la valeur de la copropriété.

Cela est encore plus vrai dans les grands centres urbains, comme à Montréal, où un emplacement de stationnement peut valoir plus de 75 000$.

La valeur d’un stationnement varie également selon s’il s’agit d’une place extérieure ou intérieure dans un garage.

Généralement, le nombre optimal de parking à avoir est deux.

garage condo

Taux d'intérêt hypothécaires : quel impact sur la capacité d'achat des acheteurs ?

Les taux d’intérêt hypothécaires jouent un rôle crucial dans le marché immobilier. Ils influencent la capacité d’achat des acheteurs potentiels.

Taux d’intérêt bas

Accès au crédit : Lorsque les taux d’intérêt sont bas, les emprunts deviennent plus abordables. Cela permet à un plus grand nombre de personnes d’acheter des condos.

Augmentation de la demande : Les taux d’intérêt bas encouragent les emprunteurs à contracter des hypothèques. Cela augmente ainsi la demande et, par conséquent, les prix des condos.

Taux d’intérêt élevés

Réduction de la capacité d’achat : Des taux plus élevés augmentent les coûts mensuels des hypothèques, ce qui réduit la capacité d’achat des acheteurs potentiels.

Diminution de la demande : La hausse des taux d’intérêt peut refroidir le marché. Cela entraîne alors une baisse de la demande et stabilise voire diminue les prix des condos.

Comment les politiques gouvernementales peuvent-elles influencer le prix des condos ?

Les politiques gouvernementales peuvent fortement influencer le marché des condos en fournissant des incitations et des soutiens financiers aux acheteurs.

Crédits d'impôt pour les acheteurs de première propriété

Avantages : Ils réduisent le coût d’achat initial pour les nouveaux acheteurs. Cela rend l’achat d’un condo plus attractif.

Impact : L’augmentation de la demande pour les condos d’entrée de gamme stimule le marché global.

Programmes d'aide à l'achat

Subventions et prêts à faible taux : Des programmes tels que le Programme d’accession à la propriété de la SCHL qui offrent des prêts à faible taux d’intérêt ou des subventions pour aider à l’achat d’un premier logement.

Impact : Ces subventions augmentent la capacité d’achat et attirent davantage de primo-accédants sur le marché.

Quelle est l'influence du marché locatif sur le prix des condos ?

 Le marché locatif a une influence directe sur la demande de condos, tant pour les acheteurs-occupants que pour les investisseurs.

Quels est l'évolution des prix des condos au Québec depuis 2018 ?

Voici l’évolution des prix moyens des condos dans les principales villes du Québec de 2018 à 2023 :

Année

Montréal

Québec

Laval

Gatineau

Sherbrooke

2018

350,000 $

250,000 $

300,000 $

275,000 $

240,000 $

2019

365,000 $

255,000 $

310,000 $

280,000 $

245,000 $

2020

380,000 $

260,000 $

320,000 $

285,000 $

250,000 $

2021

395,000 $

270,000 $

330,000 $

290,000 $

255,000 $

2022

420,000 $

280,000 $

350,000 $

305,000 $

260,000 $

2023

440,000 $

290,000 $

370,000 $

320,000 $

270,000 $

L’effet des rénovations sur la valeur du condo

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