Copropriété divise VS Copropriété Indivise - Quelle est la différence ? -

Copropriété divise VS Copropriété Indivise - Quelle est la différence ?

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Votre amie Marie-Hélène vient de vous annoncer qu’elle, son conjoint, sa sœur et son beau-frère viennent de s’acheter une résidence en copropriété. Quand elle vous montre les photos, vous réalisez qu’il ne s’agit pas d’un condo. Comment cela se peut-il ?

Au Québec, il existe 2 types de copropriétés, et cela amène beaucoup de confusion pour de nombreux acheteurs.

En effet, la copropriété divise, mieux connue sous le nom de condos, est ce que l’on voit le plus souvent sur le marché.

De son côté, la copropriété indivise est utilisée lorsque plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien.

Dans cet article, nous présentons en détail les différences entre ces deux types de copropriété, comment les reconnaître, et plus encore.

La Copropriété Divise au Québec

Commençons par la copropriété divise, soit celle que tout le monde connait sans nécessairement reconnaître le nom.

Il s’agit de tous les « condos » à vendre dans des immeubles où l’on retrouve plusieurs autres copropriétaires, chacun étant propriétaire d’une partie privative. Regardons ça plus en détail.

Fonctionnement d’une Copropriété Divise (Immeuble à Condos)

Dans une copropriété divise, il y a un immeuble qui est divisé en plusieurs parties privatives, et en espaces communs.

Chaque copropriétaire possède une partie privative à lui seul, et une « quote-part » des parties communes. La quote-part est calculée en fonction de la valeur du condo par rapport à la valeur totale de la copropriété. Le tableau qui suit fournit un exemple.

	Valeur du condo	Quote-Part
Condo #1	300 000$	16,67%
Condo #2	200 000$	11,11%
Condo #3	400 000$	22,22%
Condo #4	550 000$	30,56%
Condo #5	350 000$	19,44%
Total de l’immeuble	1 800 000$	100%

Les frais d’entretien et de copropriété sont répartis et calculés en fonction des quotes-parts de chacun dans l’immeuble. Plus votre valeur de condo est élevée par rapport au total de l’immeuble, plus vous payez cher par mois de frais de condo. Cependant, tous les copropriétaires peuvent utiliser les parties communes également.

Le syndicat : une personne morale chargée de la gestion de la copropriété

Puisqu’un immeuble en copropriété divise regroupe souvent de nombreux copropriétaires, lesquels entretiennent leur unité privative, mais pas les parties communes, il faut que quelqu’un s’en occupe.

En vertu de la loi, toutes les copropriétés divises sont obligées de créer une personne morale, appelée « syndicat » pour administrer, gérer et assurer le bon entretien de la copropriété.

Le syndicat est formé d’administrateurs, lesquels peuvent être des copropriétaires habitant l’immeuble, ou encore une équipe externe.

Dans les deux cas, tous les copropriétaires doivent voter pour nommer les administrateurs.

Le syndicat est notamment chargé de l’entretien des parties communes, de prévoir les budgets des réparations à venir, du respect des règlements de la copropriété, et plus encore.

En cas de conflits entre copropriétaires, de problèmes, de changements à apporter ou toute autre situation, il faut en discuter lors d’une assemblée de copropriétaires.

Les assemblées de copropriétaires : là où sont votées les décisions au sujet de la copropriété

En copropriété divise, le syndicat est obligé d’organiser au moins une fois par année une assemblée de copropriétaires, où tous les copropriétaires de l’immeuble se réunissent.

Pour que cette assemblée ait lieu, le syndicat doit atteindre le « quorum ». Cela signifie qu’un certain pourcentage minimum de copropriétaires doit être présent.

Durant cette assemblée, chaque copropriétaire dispose de certains droits de vote, lesquels varient selon sa quote-part.

Quels sont les sujets abordés durant cette assemblée ? En voici quelques exemples :

Frais de copropriété
Budgets et états financiers annuels
Rapports sur l’entretien de la copropriété
Sinistres survenus dans l’année
Conflits entre copropriétaires
Demande de modification aux règlements de la copropriété
Et plus encore !

Bref, il s’agit du moment où tous les copropriétaires de l’immeuble peuvent s’exprimer sur des enjeux en lien avec la copropriété.

La Copropriété Indivise au Québec

Passons maintenant à la copropriété indivise, soit la moins complexe, mais la moins bien comprise au Québec.

En effet, la copropriété indivise est de loin moins compliquée que la copropriété divise. Elle est cependant plus rare. C’est pourquoi beaucoup de gens ne la connaissent pas.

Dans une copropriété indivise, plusieurs personnes exercent un droit de propriété sur le MÊME immeuble. Voyons comment cela fonctionne plus en détail.

Fonctionnement de la Copropriété Indivise (Maison, jumelé, etc.)

La copropriété indivise existe lorsque plusieurs personnes exercent un droit de propriété sur le même immeuble. Qu’est-ce que cela veut dire? Cela signifie que plusieurs personnes possèdent, à part égales ou inégales, la même propriété. Il peut s’agir d’une maison, d’un jumelé, d’un immeuble à revenus, d’un chalet, etc.

La copropriété indivise existe indépendamment du type de propriété, tandis que la copropriété divise correspond à UN type de propriété.

Par exemple, quatre amis pourraient s’acheter un chalet en copropriété indivise, avec pourcentage de droit de propriété de 25% chacun.

On les appellerait donc des « indivisaires », et chacun pourrait jouir à 100% de la propriété. Il n’y a PAS de notions de parties communes ou privatives.

Ici, chaque copropriétaire a accès à 100% de l’immeuble, mais cet immeuble lui appartient à 25%.

Un condo divis pourrait être détenu en copropriété indivise. Par exemple, vous achetez un condo avec votre père et votre mère à parts égales. Vous seriez alors indivisaire à 33,33% chacun d’une copropriété divise. Comprenez-vous le principe ?

Convention d’indivision : document qui établit les droits et obligations des copropriétaires

Dans une copropriété indivise, les copropriétaires peuvent établir une convention d’indivision. Cela n’est pas obligatoire, mais fortement recommandé au Québec.

Cette convention d’indivision vient notamment établir les droits de propriété de chacun, les droits d’usage, les règlements et les obligations à respecter par tous les copropriétaires.

Puisqu’il s’agit d’UNE seule propriété partagée entre plusieurs propriétaires, des règles sont souvent nécessaires pour établir comment elle pourra être utilisée, administrée et gérée.

	Droit de propriété	Valeur relative
Martin	25%	250 000$
Louis	15%	150 000$
Isabelle	25%	250 000$
Tim	35%	350 000$
TOTAL	100%	1 000 000$
Dans la copropriété indivise, les pourcentages de droits de propriété peuvent être égaux ou différents. Ces pourcentages vont ensuite établir quelle valeur relative de l’immeuble leur appartient, en fonction de la valeur totale de la propriété.

Absence de syndicat, règles de vente et droits de préemption

Contrairement à la copropriété divise, la copropriété indivise n’a PAS besoin de créer un syndicat, n’a pas d’assemblée à faire, et n’a pas de déclaration de copropriété à proprement parlé.

Les copropriétaires établissent entre eux les règles, notamment en ce qui a trait à la vente de la copropriété par l’un des indivisaires.

Souvent, un droit de préemption sera établi en faveur de tous les indivisaires. Cela signifie que si l’un d’entre eux veut vendre sa part, il est obligé de l’offrir aux autres indivisaires avant de l’afficher sur le marché.

Résumé : Copropriété Divise VS Copropriété Indivise au Québec

Pour terminer, il est important de comprendre la distinction à faire entre ces deux types de propriétés. Si vous cherchez à acheter un condo dans un immeuble, vous allez alors acheter une copropriété divise.

Si vous vous associez avec des amis pour acheter un chalet ou un immeuble à revenus, vous créez alors une copropriété indivise et devenez indivisaire d’une propriété.

Copropriété Indivise

Gardez en tête l’image d’une seule propriété, qui est possédée par plusieurs personnes en même temps, et où chacun peut jouer à 100% de tout l’immeuble, tant qu’il respecte les règles convenues au départ.

Copropriété Divise

Gardez en tête l’image d’un immeuble avec plusieurs condos, où chacun habite une partie qui lui appartient à 100%, et où chacun peut utiliser des espaces communs, lesquels appartiennent à tous les copropriétaires.

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